Nei primi nove mesi del 2022 gli investimenti nel mercato immobiliare corporate sono ammontati a 9,4 miliardi di euro. Di questi, circa un terzo si è registrato solo nel terzo trimestre: dunque è verosimile che quest’anno si chiuderà a quota 10 miliardi di euro, proprio come il 2019. Si tratta di numeri da record, considerando che la media negli ultimi 10 anni era stata di circa 5 miliardi di euro ogni 12 mesi. Tuttavia le tensioni geopolitiche abbinate all'elevato tasso di inflazione potrebbero indurre un rallentamento dell'espansione
I settori trainanti: uffici e logistica
I settori che hanno trainato questa straordinaria crescita ancora in essere nell’anno in corso, sono stati il direzionale e il logistico (comprendendo il 60% del totale). In particolare, si è registrato un volume di investimenti maggiore nel Nord Italia rispetto al Sud e al Centro e a Milano rispetto a Roma.
Il mercato office letting di Milano e Roma
La componente uffici è stata quella di maggior rilievo sia nel mercato di Milano sia in quello di Roma.
Nel capoluogo lombardo, il mercato office letting si è mostrato vivace, tanto che si è raggiunto un assorbimento di 371 mila mq, di cui 117 mila solo nel terzo trimestre. Le location più ambite sono state indubbiamente quelle dotate di certificazioni green, premiando dunque le soluzioni che pongono maggiore attenzione alla sostenibilità ambientale.
D’altra parte, a Roma non è stato raggiunto lo stesso livello di investimenti di Milano, a causa di limitati prodotti di qualità. Nei primi nove mesi dell’anno si sono registrati “solo” 135 mila mq, di cui 35 mila nel terzo trimestre. In questo caso, gli investitori hanno privilegiato i palazzi in posizione centrale.
La logistica: record assoluto
Anche la logistica, con il suo 27% sul totale degli investimenti, ha assunto un ruolo di rilievo nel mercato immobiliare italiano. Si è arrivati a quota 720 milioni di euro nel terzo trimestre, per un totale di 2,6 miliardi di euro da inizio anno: il doppio rispetto allo stesso periodo del 2021. Le maggiori potenzialità in questo settore si osservano in Lombardia ed Emilia Romagna.
Si è osservato un trend di al rialzo dei canoni di locazione. A primeggiare, sono Milano e Roma con 60 €/mq anno, a seguire ci sono Piacenza (51 €/mq/anno) e Verona (49 €/mq/anno).
Il settore alberghiero: da non sottovalutare
Nel settore alberghiero si sono registrati scambi del valore di 1,27 miliardi di euro, oltre il 100% in più rispetto al 2021. Gli investitori hanno immesso ben 280 milioni di euro su stabili in posizioni centrali e di classe a Roma.
Anche nel cosiddetto comparto residenziale alternativo, come ad esempio asset da adibire ad attività come studentati e RSA (Residenze Sanitarie Assistenziali) la quota è raddoppiata rispetto al 2021, sfiorando i 971 milioni di euro.
Il retail riprende terreno, ma rimane debole
Fino a pochi anni fa, la performance del retail era simile a quella degli uffici. Negli ultimi anni abbiamo assistito a un minore interesse per questo settore. Al giorno d’oggi, il focus è solo sui negozi nelle vie della moda, mentre si evitano i centri commerciali, soprattutto quelli di piccole dimensioni.
Da inizio anno sono stati investiti circa 470 milioni di euro nel retail, che forma un contributo del 5% sulla quota totale di investimenti. Si tratta di un dato in crescita rispetto allo stesso periodo nel 2021, in cui ci si era fermati a 265 milioni di euro. Anche in questo caso, il focus è sulla qualità delle nuove aperture, tenendo conto dell’aumento di flussi turistici nelle città.
Le dinamiche inflattive nel settore immobiliare
Si prevede dunque che la situazione economica e geopolitica attuale avrà un impatto anche sul settore immobiliare.
“Nel terzo trimestre 2022 l’economia globale ha continuato a risentire dell’inflazione che ha raggiunto in Italia i livelli più alti degli ultimi 38 anni portandosi in Ottobre al 11,9%” commenta Domenico Amicuzi responsabile immobiliare nel comparto retail in Italia “del peggioramento delle condizioni economiche, dell’incertezza legata al conflitto in Ucraina e dei rialzi eccezionali dei prezzi dei beni energetici. Inoltre dall’inizio di luglio le condizioni finanziarie sui mercati internazionali sono diventate più tese con la crescita dei rendimenti dei titoli di Stato e i titoli azionari hanno proseguito il loro calo, confermando un’elevata volatilità.”
Secondo Amicuzi nonostante lo scenario economico non è dei più rosei il comparto immobiliare corporate sta reggendo l’urto con le dinamiche esterne: “il settore commerciale nel secondo trimestre del 2022 conferma la progressiva decelerazione della dinamica espansiva che si è determinata con la mitigazione della fase emergenziale legata alla pandemia da Covid-19, mostrando un incremento del 4,4% dei volumi compravenduti rispetto al 2021.”
Come trend che va via via rinforzandosi la crisi energetica porta nuove sfide positive per questo settore. Sta crescendo infatti l’interesse per immobili sostenibili e a impatto zero, per cui gli investitori sono disposti a spendere di più, arrivando ad aggiungere un premio pari anche al 20-30% del loro valore.
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