Con un emendamento al Decreto Aiuti-ter il Governo ha cambiato il meccanismo che regola imutui fissi al 100% destinati agli Under 36 che, a causa dell’aumento dei tassi di interesse, negli ultimi mesi sono scomparsi dal mercato. Ma cosa cambia in concreto? Facile.it ha fatto alcune simulazioni scoprendo che, con le nuove regole, almeno sulla carta le banche potranno tornare a erogare questo tipo di finanziamenti e i giovani potrebbero accedere a tassi migliori e rate più basse di almeno 100 euro rispetto ai mutui attuali*, ma il tempo è pochissimo, tutto scadrà il 31 dicembre 2022.
«È positivo che il Governo sia intervenuto; grazie alle nuove regole, in linea teorica, viene dato agli istituti di credito un margine più ampio per tornare a proporre questo genere di finanziamenti, ma il tempo è davvero pochissimo visto che il provvedimento sarà valido solo per coloro che sottoscriveranno la richiesta di accesso al Fondo Garanzia Prima Casa tra l'1 e il 31 dicembre 2022», spiega Ivano Cresto, Managing Director prodotti di finanziamento di Facile.it.
La finestra temporale potrebbe essere troppo breve per avere un impatto significativo sul mercato; sebbene alcune banche stiano già valutando la possibilità di tornare a proporre questi prodotti, non è detto che tutte lo faranno e, in ogni caso, anche dal punto di vista della domanda da parte degli aspiranti mutuatari, i tempi per fruire dell’opportunità sono strettissimi.
«Speriamo» - continua Cresto - «che possa essere il primo passo per un intervento più ampio che porti ad estendere le agevolazioni dedicate ai giovani anche per il prossimo anno.».
In attesa di vedere nel concreto cosa verrà rinnovato con la manovra fiscale, se l’Esecutivo non interverrà a partire dal 1° gennaio 2023, non solo il nuovo meccanismo non sarà più in vigore, ma il Fondo di garanzia prima casa Consap passerà dall’attuale 80% al 50% e ciò potrebbe determinare la fine per tutti i mutui agevolati dedicati agli Under 36, sia quelli a tasso fisso, sia quelli a tasso variabile.
Come funziona il nuovo meccanismo
Il meccanismo in vigore per il mese di dicembre prevede, di fatto, un aumento del tasso massimo a cui potranno essere proposti i mutui fissi agevolati tramite Fondo Consap; oggi il tetto è stabilito trimestralmente da Banca d’Italia attraverso il cosiddetto TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio) che, fino a fine anno, sarà pari a 3,20%.
Con la nuova norma, invece, tenendo conto delle attuali condizioni di mercato, Facile.it ha stimato che la soglia massima salirebbe a 4,48%.Nel dettaglio, il valore è stato calcolato considerando che il meccanismo approvato prevede che il tasso soglia sia determinato dal TEGM (come detto pari a 3,20% fino a fine anno) maggiorato di una percentuale “extra” ottenuta come differenza tra l’IRS medio a 10 anni del mese precedente all’erogazione del mutuo (3,15% per il mese di ottobre) e l’IRS medio a 10 anni del trimestre in cui è stato definito il TEGM in vigore (quindi aprile-maggio-giugno, pari a 1,87%). Nel nostro caso, quindi: 3,20% + (3,15%-1,87%).
Questo dovrebbe dare alle banche un margine più ampio per tornare a proporre agli Under 36 anche i mutui agevolati a tasso fisso al 100%.
Mutui 100%: confronto tra tassi agevolati e non
Secondo l’analisi del comparatore, oggi per un mutuo fisso al 100% senza agevolazione i tassi (TAEG) disponibili online partono dal 5,26%; se le banche volessero proporre mutui 100% agevolati applicando il tasso più alto possibile consentito dalle nuove norme (4,48% nella simulazione di Facile.it), i futuri giovani mutuatari avrebbero, per un finanziamento da 180.000 euro in 25 anni, una rata più bassa di circa 100 euro al mese rispetto a chi avesse sottoscritto il medesimo mutuo, ma con un tasso al 5,26%.
Risparmio che potrebbe superare addirittura i 150 euro al mese se, invece, le banche dovessero applicare le stesse condizioni di spread in vigore 12 mesi fa, quando per i mutui al 100% agevolati e dedicati agli under 36 gli istituti di credito offrivano spread calmierati (nell’ordine dello 0,6%-0,7%, mentre oggi, per un finanziamento normale, sono intorno, se non addirittura superiori, all’1%).
* Simulazione realizzata su un finanziamento da 180.000 euro da restituire in 25 anni, considerando i tassi disponibili su Facile.it al 17 novembre 2022.
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