La crisi economica conseguente alla pandemia ed al lockdown, ha portato diversi conduttori (chi prende in affitto) a non poter rispettare il pagamento di uno o più canoni di locazione. Cosa particolarmente vera per tutti quei soggetti che svolgevano un'attività commerciale e che quindi rientravano nella disciplina della locazione di immobili ad uso commerciale.
Le categorie catastali C e D sono quelle che individuano gli immobili ad uso commerciale: per questi esiste una disciplina differente rispetto agli immobili ad uso abitativo.
Lo sfratto per morosità di un locale commerciale trova collocazione nel codice di procedura civile agli articoli 658 e seguenti.
In linea di massima, con lo sfratto, il locatore (chi ha dato in affitto) può ottenere 3 risultati: la risoluzione del contratto, la liberazione dell'immobile ed il pagamento dei canoni non versati. Oltre che delle eventuali spese: gli oneri accessori, come per esempio: la pulizia delle scale, le spese di portineria, la manutenzione ordianaria, ect...
E' importante ricordare che anche le spese del procedimento rientrano tra quelle che il locatore può ottenere.
Il presupposto perché si possa procedere per lo sfratto non è il solo mancato pagamento di un canone di locazione ma è necessario il requisito che, questo, sia "di non scarsa importanza".
Il requisito stabilisce che l'inadempimento, pur verificatosi, debba essere valutato caso per caso.
Un conduttore che ha sempre pagato e, in un momento di difficoltà legata al crollo dell'attività commerciale da lui svolta, è in ritardo sulla rata da versare, non è detto che automaticamente sia oggetto di convalida di sfratto.
Verificato l’inadempimento di non scarsa importanza, bisogna considerare che a differenza dello sfratto per morosità di un locale abitativo, la disciplina è invece impostata a favore della circolazione degli immobili: il conduttore cioè non gode di una posizione di favore.
Con tempistiche, in caso di esecuzione, nettamente più brevi. Così come il numero di udienze che possono essere una o due al massimo.
La sanatoria prevista all’art. 55 della legge sull'equo canone non è applicabile nel procedimento di sfratto per morosità di un locale commerciale. E' cioè esclusa la possibilità del conduttore di pagare quanto dovuto in sede di udienza di convalida. Il conduttore non può, in questo modo, evitare la risoluzione del contratto.
Ne, tanto meno, è possibile richiedere il cosiddetto "termine di grazia": un prolungamento dei termini di pagamento.
Il Giudice, in caso di convalida di sfratto, indica un termine temporale. Qualora il conduttore non dovesse rispettarlo è necessario che il locatore proceda secondo quanto indicato nel codice di procedura civile agli articoli 605 e successivi: avviare cioè un nuovo procedimento per l'esecuzione forzata.
Per un approfondimento è possibile fare rifermento all'articolo presente in questo link
