Mettere a reddito la seconda casa su Airbnb o altre piattaforme simili è il sistema migliore per avere delle entrate costanti e superiori a quelle generate da un contratto di affitto tradizionale. La locazione a breve termine permette di massimizzare il valore di un appartamento, ma richiede anche più tempo e più impegno. CleanBnB, leader italiano nella gestione di appartamenti e case vacanza in affitto breve ha stilato 10 regole: 5 cose da fare prima di pubblicare un annuncio e 5 da evitare assolutamente. Eccole!
Le cose da fare
1) Trova un prezzo ottimale
Contrariamente a quanto si possa pensare, su Airbnb non si affitta decidendo un prezzo a priori e mantenendolo inalterato per sempre. Su internet i prezzi sono fluidi, cambiano di continuo. Se abbiamo un immobile da affittare, dobbiamo sapere che il suo valore può avere dei picchi e delle discese legati alla stagionalità o agli eventi della zona. È quindi fondamentale prendere dimestichezza con questo concetto. Il prezzo di un immobile assume un valore diverso a seconda della richiesta del momento e di conseguenza bisogna continuamente essere disposti a ritoccarlo per risultare competitivi e ottimizzare la rendita su tutto l’anno.
2) Chiarisci a te stesso cosa ti aspetti
A meno di non avere almeno cinque appartamenti o due attici a Venezia, non diventerai ricco affittando la tua seconda casa. L’affitto a breve termine ti permette di trasformare una proprietà in una rendita, ma devi avere bene in mente quali sono i tuoi obiettivi e puoi farlo solo se confronti il tuo immobile con quelli già affittati della tua zona. Una casa in una zona turistica locata per due mesi all’anno, per quanto i prezzi possano essere alti, non ci trasformerà in milionari. Per evitare delusioni, è bene quindi fare un’attenta analisi di mercato in modo da avere aspettative realistiche.
3) Trova i punti di forza
La scelta di un appartamento da parte di un cliente non avviene mai per puro caso. Certo, se la nostra casa è l’unica libera durante la settimana della moda di Milano, le possibilità che sia affittata sono decisamente alte, ma in una situazione standard di mercato, quello che fa la differenza è il modo in cui la presentiamo, le foto, la descrizione, la nostra accoglienza. Quali sono i punti di forza? Se hai deciso di affittarla ce ne devono necessariamente essere. È particolarmente conveniente? È colorata? È vicina alla stazione? È silenziosa? Ha il parcheggio facile? Hai una convenzione con il bar sotto casa per fare colazione al mattino? Trovare la formula giusta per un’offerta originale è fondamentale per catalizzare l’interesse degli ospiti.
4) Regole della casa
Prepara attentamente un foglio con le regole della casa in italiano e inglese e appendilo dove sia ben visibile agli ospiti. Non deve essere un elenco di divieti immotivati, ma regole chiare di buon senso e civiltà. Non fumare in casa serve a preservare un ambiente gradevole per tutti. Non fare rumore dopo una certa ora aiuta a mantenere i rapporti di buon vicinato, usare la raccolta differenziata aiuta preservare l’ambiente. A proposito di quest’ultimo punto vale la pena spiegare bene dove si buttano carta, plastica, umido e vetro perché le modalità variano da provincia a provincia, ma le multe sono uguali per tutti e le paga il proprietario.
5) Prepara quello che serve
In genere gli ospiti, preferiscono uscire subito per visitare il posto o recarsi a lavoro. Facciamo trovare loro qualche piantina della città e indichiamo qualche luogo curioso da vistare, dove andare a mangiare o dove fare shopping. Lasciamo in frigo dell’acqua e, se ci sono bambini, un succo di frutta e dei biscotti. Serviranno a far sentire gli ospiti a proprio agio e daremo loro un motivo in più per scrivere una buona recensione. Queste cortesie si trasformano in denaro quando la reputazione del nostro appartamento sale e le visite aumentano.
E quelle da evitare assolutamente
1) Sottovalutare i vicini
Se decidiamo di mettere su Airbnb il nostro appartamento, dobbiamo sapere che i vicini di casa non ne saranno felici. Parliamoci chiaro, a nessuno piace avere un continuo andirivieni di estranei sul proprio pianerottolo, ma è vero anche che nessuno può impedirci di gestire una nostra proprietà come meglio crediamo. Non ci serve arrivare ai ferri corti, anzi, dobbiamo cercare di essere sempre diplomatici e questo possiamo farlo attraverso delle regole della casa chiare per gli ospiti. Una chiacchierata preventiva con l’amministratore di condominio e con un legale ci permetterà di essere più consapevoli di quello che possiamo o non possiamo fare.
2) Sottovalutare il tempo
Se è vero che una locazione a breve termine rende più di un affitto tradizionale, è vero anche che richiede molto più impegno. Avere continuamente ospiti nuovi, vuol dire essere preparati a gestirli, spesso a scapito della nostra vita personale. Se un ospite perde le chiavi in piena notte, chiamerà il proprietario. Se non funziona l’acqua calda o è andata via la corrente, chiamerà il proprietario. Se l’ospite sta ascoltando musica a tutto volume, i vicini chi chiameranno? Sempre il proprietario. Impegnarsi in questo business vuol dire essere disposti a investire tanto tempo. L’alternativa è delegare a un’agenzia di professionisti, come CleanBnB.
3) Mentire agli ospiti
Diciamo sempre le cose come stanno e facciamolo direttamente nella descrizione dell’annuncio sulla piattaforma che abbiamo scelto. Se il nostro appartamento ha delle scale o dei punti che possono essere pericolosi per dei bimbi, scriviamolo chiaramente. Se la zona è a traffico limitato e chi arriva da fuori rischia di prendersi una multa o fare una lunga strada a piedi con le valige, segnaliamolo. Gli ospiti finirebbero per scoprire queste cose quando sono già arrivati e ciò non li predisporrebbe bene all’accoglienza.
4) Fare male i conti
Se un appartamento non frutta quanto ci aspettavamo, potremmo avere delle brutte sorprese a fine anno. Ricordiamoci che una seconda casa ha delle spese fisse che paghiamo noi: luce, acqua, gas, Imu, spazzatura, condominio e poi la cedolare secca al 21%. Prendiamo un foglio di Excel e incolonniamo tutte le spese per avere chiaro da che base partiamo prima di guadagnarci. Ancora una volta, la consulenza di un esperto della materia come CleanBnB può toglierci qualsiasi dubbio. Affidare a loro la gestione completa di un immobile ci garantisce solo guadagno e zero problemi.
5) Rispondere d’impulso a una cattiva recensione
Purtroppo succede. Per quanto i nostri sforzi possano essere stati immani, ci sono ospiti che, anche se di persona ci hanno detto che andava tutto bene, poi lasciano una cattiva recensione sulla casa. Anche se il primo impulso è quello di rispondere per le rime, bisogna mantenere la calma e cercare di invertire le posizioni. Siamo su una piattaforma pubblica e dobbiamo essere professionali. Potremmo rispondere che ci spiace tanto e raccontare la nostra versione dei fatti. In questo modo avremmo di certo messo in chiaro che la nostra attenzione al cliente è fuori discussione.
